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2012从以价换量到一房难求

发布时间:2019-08-16 19:46:29

  盘点2012年楼市之前,不妨将目光拉回到两年前的2010年11月,彼时,“空军司令”侯宁与地产评论人陈宝存就房价对赌:到2012年底,北京房价将会跌50%。如果房价没有跌50%,输方请客,“不少于250人参加,花费不得少于2.5万元”。

  有趣的是,2012年11月,赌约到期,“输家”侯宁表示取消赌局,并坚持不向高房价投降。两年间,北京房价不仅没有大跌50%,据相关统计,从2010年10月至2012年10月,北京新建商品住宅价格二环内涨51%,三四环之间上涨 1%,四五环之间上涨27%。而上涨现象并非北京特有。

  显然,如同没有世界末日一样,楼市亦难以预言。

  2012年年初,全国楼市几近跌入谷底,就在人们感叹调控奇效并期望房价就此企稳之时,地方政府大打“擦边球”或明或暗放松调控政策,除部分触碰限购“雷区”的政策遭受叫停,地方政府的微调大部分被默许。

  以致于,人们看到,下半年开始,全国楼市逐渐转暖,进入年尾,多个一二线城市均出现“房价恐慌症”、“抢房潮”、“日光盘”。同时,各地“地王”开始频现。一个“涨”字几乎概括了全国各地大部分市民对2012年中国楼市的普遍感受。

  勾勒2012年房地产发展脉络可见:地方政策的暗自松动数度推升楼市成交量,中央则多次重申严格调控平稳市场预期。在各方博弈之中,人们对楼市的预期已经发生质的转变,不断出现的“地王”促使人们开始产生房价上涨的预期。楼市“量价齐涨”的数据背后,则凸显了限购之下中国楼市所面临的隐忧。

  市场:低开高走

  “2012年全国各地楼市成交量普遍上涨,东部沿海地区甚至翻番,一方面,与被长期压抑的购房需求集中释放有关,另一方面,也与旺盛的自住型购房需求规模超出预想有关。”

  总结去年的楼市表现,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说:“这应该引起我们足够的重视,即使持续从严的楼市调控让投资投机需求黯然退场,但是如果没有足够的市场供应量应对,旺盛度超出预想的首次置业和改善型置业的自住需求,依然会使楼市调控面临巨大压力。”

  可以看到,2012年全国楼市呈现了“低开高走”的市场轨迹。年初,楼市持续低迷,库存居高不下,促使开发商普遍开始采取以价换量的市场策略,全国房价在一季度全线回落。并殃及全国范围的土地市场,土地流标和底价成交比比皆是。

  随着价格的回落,观望已久的刚性需求开始入市。6月开始,楼市迎来调控以来的第一个成交高潮,房价悄然回调,市场呈现平价放量的成交态势。

  对于开发商来说,今年前三季度是极为纠结的一段时日:库存加大、银根缩紧、限购持续、买房人持币观望……即便是开发商们无比期待的“金九银十”,亦未出现火爆景象。彼时,有开发商表示,到了8月份还没有完成半年指标,完不成任务似乎已成板上钉钉的事。

  然而,“银十”过后,楼市突现火爆,全国主要城市房地产市场迎来集中爆发,销量上升、价格止跌,买房人结束观望果断出手,加上各大开发商通过“挤牙膏式卖房”、“饥饿营销”等手段造成房荒担忧,一房难求的局面最终在2012年底出现。

  国家统计局数据显示,2012年1到11月,全国商品房销售面积91705万平方米,同比增长2.4%,这是今年内首次实现累计正增长。与此同时,房地产开发投资涨幅也在经历了长时间的回落之后重新反弹。数据同时显示,11月份70个大中城市新建商品住宅价格比10月上涨0.26%,从环比数据来看已连续上涨6个月,且11月涨幅明显扩大,其中一线城市涨幅显著。

  年末,北上广深等一线城市甚至出现个别楼盘提价、抢房以及地王等现象,引发了购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。下半年市场成交情况明显好于上半年,业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的结果。

  政策:地方与中央博弈

  政策层面,这一年来,虽然中央层面一直坚守调控政策不动摇,但是由于调控所带来的住宅市场与土地市场的冷清,使得极度依靠土地财政的地方政府陷入收入窘境。因此对于地方政府来说,在不违背调控大前提的背景下打“政策擦边球”成为共识。

  这一现象开始于2011年的下半年,并且在2012年进入密集微调期。据亚豪机构统计,先后有上海、杭州、重庆、成都等 0余个城市出台楼市微调政策,微调内容包括放宽购买条件、普通住宅标准认定、税费优惠以及购房补贴等。此外,还有近 0个城市调整了公积金政策,或提高最高贷款额度,或延长还款年限。

  这些微调政策,绝大部分被“默许”。

  亚豪机构副总经理高姗分析认为,像普通住宅标准重新认定、提高公积金贷款上限等这些措施多针对“刚需”类客群,仍是在满足合理住房需求的范畴内,并未违背“打击投机、扶持自住”的中央政策基调。而在此之前的调控政策不仅抑制了投资投机类的住房炒作,很多自住“刚需”客户也被“误伤”,为促进住房市场的合理化发展,中央政府也并未对这些地方微调行为进行“打压”。

  事实上,2012年未有严厉新政策出台,中央更多的只是通过舆论施压的方式,表明政策从严的总基调。下半年中央派出国务院督查组检查各地房地产调控政策执况,随后便是税务总局、国土部、住建部等部门发言人的密集表态。据统计,去年中央强调调控不动摇60次;4次提及“决不让房价反弹”;房价合理回归被提到156次;2次提及问责。如此高压下,市场还是迎来阵阵“暖风”。

  基于2012年楼市成交量整体上升以及房价的波动情况,今年的调控政策趋势正成为业界关注的焦点问题。业内人士指出,由于我国购房需求仍然较大,且以现阶段限购、限贷的方式很难完全抑制投机性需求,因此,在执行原有政策之外,还应逐步采用市场手段调控房地产市场,并加强对市场预期的引导,完善土地供应制度,以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素,形成“组合拳”。

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